Wat je moet weten voor je in Barú investeert
Barú. Alleen al de naam roept beelden op van witte stranden, helderblauw water en tropisch paradijs. Voor buitenlandse investeerders lijkt het de ideale plek om vroeg in te stappen in een regio met toenemend toerisme en betaalbare grondprijzen. Ook wij zagen kansen.
In 2025 namen we zelf contact op met het project Grand Bay Barú, een ontwikkeling aan de zuidkant van de Isla de Barú, vlak bij de toeristische trekpleister Playa Blanca. Wat volgde was een intensief traject van gesprekken, videobesprekingen, presentaties, documenten, rapporten en terreinbeelden.
De visuals zagen er veelbelovend uit: aangelegde wegen, gemarkeerde kavels, toekomstplannen met voorzieningen als een zwembad, een clubhuis en eco-vriendelijke bouw. Maar hoe meer we vroegen en lazen, hoe duidelijker het werd: de juridische basis van dit project is nog in opbouw. En dat betekent risico. In deze blog leggen we uit waarom.
Onze ervaring met Grand Bay Barú
We benaderden Grand Bay Barú vanuit professioneel oogpunt: wat is het aanbod, hoe zit het juridisch, en is dit een verstandige investering? Het team van Grand Bay Barú is vriendelijk, sales gedreven en transparant in communicatie. We ontvingen bodemstudies, documenten over netaansluitingen, projectplannen, kavel-plattegronden, en meerdere WhatsApp-video’s van het terrein.
Wat echter opviel:
- De kavels waren nog niet afzonderlijk juridisch gescheiden.
- Er werd gesproken over een “verkavelingsproces”, maar een officiële licencia de parcelación (verkavelingsvergunning) was nog niet verleend.
- Wel waren er al wegen aangelegd en infrastructuur zichtbaar in de video’s.
Het project was dus overtuigend gepresenteerd, maar het fundament waarop het rust (letterlijk en juridisch) bleek nog niet definitief geregeld.
Wat is een licencia de parcelación en waarom is die cruciaal?
In Colombia is een licencia de parcelación (perceelvergunning) de officiële vergunning die een projectontwikkelaar nodig heeft om een groot stuk grond op te splitsen in kleinere kavels, die individueel verkocht en notarieel overgedragen kunnen worden.
Zonder deze vergunning:
- Kun je als koper geen escritura pública (notariële eigendomsoverdracht) krijgen.
- Mag je niet legaal bouwen (zelfs niet als er al een weg ligt).
- Kun je niet aansluiten op openbare nutsvoorzieningen.
- Heb je géén garantie dat het perceel juridisch bestaat.
Wat je in dat geval koopt is een belofte op papier, doorgaans via een promesa de compraventa, een voorlopig koopcontract dat pas geldig wordt als de vergunningen rond zijn.
Waarom je geen huis kunt bouwen zonder vergunning
Een veelvoorkomende misvatting bij buitenlandse kopers in Colombia is dat de aanwezigheid van een weg, hek of elektriciteitspaal betekent dat bouwen is toegestaan. Maar in werkelijkheid is dat geen juridisch bewijs van bouwrecht.
Zonder een goedgekeurde licencia de parcelación (verkavelingsvergunning) en een daaropvolgende licencia de construcción (bouwvergunning), is elk bouwwerk technisch illegaal. Zelfs als de infrastructuur er al ligt en het perceel visueel “klaar lijkt”, ben je als koper juridisch nergens zonder deze documenten.
In veel gevallen worden wegen aangelegd als verkoopstrategie om geloofwaardigheid te wekken en voortgang te tonen aan zowel gemeente als potentiële kopers. Maar een weg zonder vergunning is als een etalage zonder winkel: het ziet er aantrekkelijk uit, maar er is niets tastbaars te verkrijgen.
Wie zonder vergunning bouwt, loopt het risico op:
- boetes van de gemeente;
- verplichte afbraak van de constructie;
- geen toegang tot officiële nutsvoorzieningen;
- onmogelijkheid om het huis legaal te registreren of te verkopen.
Kortom: het is niet de aanwezigheid van een weg die telt, maar de juridische toestemming om te mogen bouwen. Laat je dus nooit misleiden door wat er op het terrein zichtbaar is! Vraag altijd naar de officiële vergunningen.
Welke verkoopstrategieën worden inzet om jou te overtuigen
Bij vastgoedprojecten in opkomende gebieden zoals Barú worden vaak verkooptechnieken gebruikt die vertrouwen wekken, maar die bij nader inzien weinig juridische grondslag hebben. Deze strategieën zijn niet per se frauduleus, maar ze maskeren regelmatig de afwezigheid van cruciale vergunningen. Als koper moet je alert zijn op signalen die misleiding kunnen verhullen.
1. “De weg ligt er al”
Veel projecten tonen trots foto’s van net aangelegde wegen, straatverlichting of een toegangspoort. Maar dit zegt niets over de juridische status. Zonder licencia de parcelación zijn het slechts voorbereidende werkzaamheden, vaak aangelegd om kopers te overtuigen, niet op basis van goedgekeurde plannen.
2. “Je kunt alvast reserveren met een voorcontract”
Je krijgt een promesa de compraventa aangeboden: een voorlopig koopcontract. Op zich is dat niet ongebruikelijk in Colombia, maar als het project nog geen vergunningen heeft, koop je puur een intentie, geen eigendom. Vraag je af: wat gebeurt er met mijn geld als de vergunning wordt afgewezen of jaren vertraagd?
3. “We hebben al bodemstudies en aansluitingsovereenkomsten”
Sommige projecten tonen documenten zoals bodemrapporten of brieven van energieleveranciers (factibilidad técnica). Dit zijn goede tekenen van voorbereiding, maar géén garantie dat de aansluiting daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Zonder goedgekeurde bouwvergunning blijven dit intenties.
4. “Deze kavels gaan snel, er is veel belangstelling van buitenlanders”
Druk uitoefenen op jouw besluit is een klassieke verkooptechniek. Zeker als je hoort dat “anderen al gekocht hebben” of “de prijs volgende week stijgt”. Juist dan moet je rustig blijven, documentatie opvragen en juridisch advies inwinnen.
5. “We regelen alles voor je, ook bij de notaris”
Verkopers die beloven alles te regelen zonder transparantie over juridische stappen, vertragingen of notariële procedures, willen vaak dat jij zo snel mogelijk tekent. Vraag altijd: Kan ik dit proces laten beoordelen door een onafhankelijke advocaat? Als het antwoord ontwijkend is, is dat een rode vlag.
Blijf alert en laat je niet misleiden
Een professionele presentatie, goede visuals en overtuigende communicatie zijn nog geen bewijs van juridische zekerheid. Laat je niet leiden door indruk, maar door vergunningen, contractvoorwaarden en controleerbare feiten. Pas dan verandert een mooi verhaal in een verstandige investering.
Concrete checklist: wat moet je altijd opvragen en controleren?
Voor je ook maar één cent overmaakt of een promesa de compraventa tekent, is het essentieel om deze documenten en garanties op te vragen. Deze checklist helpt je om feit van verkoopverhaal te onderscheiden.
1. Licencia de parcelación (verkavelingsvergunning)
Dit is de basis. Vraag naar een officieel goedgekeurde resolución de parcelación door de gemeente of curaduría. Alleen hiermee mag het land juridisch opgesplitst worden en kun je het perceel op eigen naam zetten.
2. Matrícula inmobiliaria individual
Elke kavel moet zijn eigen kadastraal nummer hebben, zichtbaar in het openbaar register (certificado de libertad y tradición). Als alle kavels nog op één groot moederperceel staan, is het project waarschijnlijk nog niet juridisch gesplitst.
3. Licencia de construcción (bouwvergunning)
Wil je bouwen? Dan moet je dit document op jouw kavel kunnen aanvragen of ontvangen. Vraag wie de vergunning aanvraagt: de ontwikkelaar of jijzelf? En in welk stadium zit dat proces?
4. Aansluitmogelijkheden nutsvoorzieningen
Vraag niet alleen om toezeggingen, maar om officiële brieven van water-, elektriciteits- en telecomleveranciers. Is er al goedgekeurde factibilidad técnica? Wanneer worden de aansluitingen gerealiseerd?
5. Staat van eigendom en juridische belasting
Laat een advocaat controleren of de grond vrij is van hypotheken, rechtzaken, eigendomsconflicten of erfdienstbaarheden. Dit kan via het certificado de libertad y tradición.
6. Voorwaarden in het contract (promesa de compraventa)
Laat altijd opnemen:
- dat je kunt annuleren als vergunningen niet binnen een redelijke termijn rond zijn;
- wat er gebeurt met je aanbetaling;
- welke infrastructuur gegarandeerd wordt, en wanneer.
7. Is er een fiducia (trustfonds)?
Een fiducia zorgt ervoor dat jouw geld pas wordt vrijgegeven als aan voorwaarden is voldaan. Zonder dit is je geld niet beschermd als het project stopt of vastloopt.
Wat zegt dit over de bredere markt in Colombia?
De situatie rond projecten zoals Grand Bay Barú is geen uitzondering, maar eerder een symptoom van een bredere dynamiek in de Colombiaanse vastgoedmarkt. In veel opkomende regio’s van de Caribische kust tot de koffieregio, wordt grond vroegtijdig verkocht op basis van belofte en visualisatie, terwijl de juridische fundamenten nog in behandeling zijn.
Dit heeft te maken met hoe vastgoedontwikkeling in Colombia vaak werkt: ontwikkelaars starten met promotie en infrastructuur om kapitaal op te halen, en regelen pas daarna de volledige vergunningen. Lokale regelgeving laat dit juridisch toe, maar het maakt de markt hoogdrempelig voor wie niet weet wat hij moet controleren.
Tegelijkertijd is Colombia wel een land met groeiend potentieel. De vraag naar toeristisch vastgoed, eco-woningen en recreatieve investeringen stijgt, vooral onder buitenlanders die op zoek zijn naar rendement en zon. Maar dit potentieel komt met één voorwaarde: juridische voorzichtigheid!
De les is dus niet dat je niet moet investeren in Colombia, maar dat je het anders moet aanpakken: met due diligence, lokaal juridisch advies, en oog voor meer dan mooie visuals en commerciële beloftes. Pas dan wordt Colombia niet alleen een kans, maar ook een verantwoorde stap in je portefeuille.
Eerlijke conclusie: investeren in Barú – ja, maar niet blind
Barú heeft alles in zich om een waardevolle investeringsbestemming te zijn: een unieke ligging, natuurlijke schoonheid, toeristisch potentieel en groeiende institutionele aandacht. Maar juist omdat het gebied volop in ontwikkeling is, vraagt investeren hier om extra waakzaamheid.
Projecten als Grand Bay Barú laten zien dat er kansen zijn, maar ook dat juridische zekerheid niet vanzelfsprekend is. Zonder goedgekeurde licencia de parcelación, bouwvergunningen en duidelijke contractvoorwaarden, blijft een droomkavel een papieren belofte.
Dus ja, investeren in Barú kan absoluut, maar niet blind. Laat je niet leiden door mooie beelden of verkooppraatjes. Eis documenten, stel kritische vragen, werk samen met lokale experts en zet alles zwart-op-wit. Alleen dan verander je een tropische droom in een realistische, verantwoorde investering.
Voorbeeld van termen met vertaling
| Spaans | Nederlands | Uitleg |
|---|---|---|
| Licencia de parcelación | Verkavelingsvergunning | Nodig om grond juridisch te mogen splitsen en verkopen als aparte kavels |
| Escritura pública | Notariële eigendomsoverdracht | Wettig document dat het perceel op jouw naam zet bij de notaris |
| Promesa de compraventa | Voorlopig koopcontract | Intentieverklaring tot verkoop – geen juridische eigendom |
| Licencia de construcción | Bouwvergunning | Toestemming om te bouwen, alleen na verkavelingsvergunning |
| Fiducia | Trustfonds | Financiële constructie die jouw geld tijdelijk beschermt tot aan oplevering |
| Curaduría urbana | Bouwvergunningsinstantie | Lokaal orgaan dat stedelijke vergunningen goedkeurt |
Stappenplan voor de aankoop van vastgoed in Colombia
Investeren in Barú of waar dan ook in Colombia, vraagt om meer dan alleen enthousiasme voor een mooie locatie. Het vraagt om scherpte, juridische voorbereiding en een realistische blik achter de beloftes van projectontwikkelaars. Met de juiste stappen en betrouwbare begeleiding kun je veel risico’s vermijden en verantwoord investeren.
Ben je serieus van plan om in Colombia vastgoed te kopen? Bekijk dan ons stappenplan voor de aankoop van vastgoed in Colombia. Daarin begeleiden we je stap voor stap van oriëntatie tot eigendomsoverdracht, zodat je met vertrouwen en overzicht jouw investering kunt realiseren.